عرض العقارات على تيك توك وانستقرام: جولات الفيديو، الوصف، وما يجب ذكره في الإعلان العقاري

صار كثير من الباحثين عن شقة في الرياض أو فيلا في جدة أو استوديو في دبي يبدؤون رحلتهم من فيديو قصير على تيك توك أو انستقرام قبل زيارة أي مكتب عقاري. جولة مدتها دقيقة واحدة قد تقنع الزائر بحجز معاينة، وقد تجعله يمرّر إلى الإعلان التالي إن كانت مهتزة أو مضللة أو بلا معلومات أساسية.

في هذا الدليل نشرح خطوة بخطوة كيف تصوّر جولة عمودية مرتبة: المسار داخل العقار، والإضاءة، وتثبيت الجوال، والنص على الشاشة، ثم قالبًا لكتابة الوصف، وما لا يجوز المبالغة فيه، وكيف تحمي خصوصية المستأجرين والجيران. ونختم بملاحظة عامة عن ترخيص الإعلان العقاري في السعودية ودبي. هذه الملاحظة معلومات عامة وليست استشارة قانونية، والمرجع دائمًا هو الجهة المختصة.

قبل التصوير: الإذن والتجهيز

أول سؤال قبل أن تخرج الجوال: هل لديك الحق في تسويق هذا العقار؟ في السعودية مثلًا يرتبط إصدار ترخيص الإعلان العقاري بوجود عقد وساطة ساري بين الوسيط والمالك ينص صراحة على حق التسويق ^[1]. فإن لم تكن المالك، فاحرص على أن تكون الأوراق مكتملة قبل أن تبدأ بصناعة المحتوى، لا بعده.

بعد ذلك جهّز المكان نفسه. التصوير الجيد يبدأ بعقار مرتب أكثر مما يبدأ بجوال غالٍ:

• أزل الأغراض الشخصية والصور العائلية والأوراق من على الطاولات والثلاجة.
• افتح الستائر وأشعل كل الأضواء، واستبدل المصابيح المحترقة قبل يوم التصوير.
• نظّف الزجاج والمرايا، فهي تعكس كل شيء بما في ذلك المصوّر نفسه.
• رتّب الأسرّة وأخفِ الأسلاك، واغلق غطاء المرحاض، وأفرغ سلال المهملات.
• اختر وقتًا تدخل فيه الشمس إلى الصالة ولا تكون مباشرة في عدسة الجوال.

الجولة العمودية: المسار والإضاءة والثبات

الخطأ الأكثر شيوعًا هو أن يمشي المصوّر في العقار بلا خطة، فيلف الجوال يمينًا ويسارًا ويعود إلى الغرفة نفسها مرتين. ارسم المسار على ورقة قبل البدء، وابدأ من حيث يبدأ الزائر الفعلي: الباب الخارجي أو المدخل، ثم المساحات العامة، ثم الغرف الخاصة، وأخيرًا ما يميز العقار كالسطح أو الحديقة أو الإطلالة.

للثبات استخدم مثبت جيمبال صغيرًا أو امشِ ببطء مع ثني الركبتين قليلًا، وثبّت ارتفاع الجوال عند مستوى الصدر تقريبًا. اضبط التعريض الضوئي عند المدخل وثبّته من الشاشة حتى لا يتغير السطوع كلما اقتربت من نافذة. وصوّر بالوضع العمودي من البداية بدل قص فيديو أفقي لاحقًا.

النص على الشاشة: المساحة والغرف قبل الموسيقى

كثير من المشاهدين يتصفحون دون صوت، لذلك يجب أن يفهم الزائر الأساسيات من النص وحده. ضع في الثواني الأولى سطرًا واحدًا واضحًا، ثم أضف معلومة عند كل محطة. مثال افتراضي لشقة في شمال الرياض:

• في البداية: «شقة 3 غرف للإيجار – حي النرجس – الرياض».
• عند الصالة: المساحة التقريبية كما في الصك أو العقد، لا كما تتوقعها بالعين.
• عند المطبخ: هل الأجهزة مشمولة أم لا.
• عند غرف النوم: عدد الغرف ودورات المياه، وأيها ماستر.
• في الختام: رقم ترخيص الإعلان، وطريقة التواصل، وتنبيه بأن التفاصيل الكاملة في الوصف.

اجعل الخط كبيرًا بلون يتباين مع الخلفية، وابتعد عن حواف الشاشة السفلية والجانبية حيث تغطي أزرار التطبيق النص. واكتب الأرقام بالأرقام العربية الغربية المعتادة 0–9 لتبقى مقروءة في كل الأجهزة.

قالب وصف الإعلان العقاري

الوصف هو المكان الذي يبحث فيه الجاد عن التفاصيل، وهو أيضًا ما تنظر إليه الجهات التنظيمية. فبحسب ملخصات لائحة التسويق والإعلان العقاري الجديدة في السعودية، يُنتظر أن يظهر في الإعلان رقم ترخيص الإعلان واسم المعلن ورقم ترخيصه لدى الهيئة وبيانات تواصل مطابقة لطلب الترخيص ^[2]، إلى جانب نوع العقار وموقعه ومساحته ووصفه وقيمته وأي حقوق أو التزامات عليه ^[3]. يمكنك البناء على هذا القالب وتعديله حسب ما تطلبه الجهة في بلدك:

1. سطر العنوان: النوع، والغرض (بيع أو إيجار)، والحي، والمدينة.
2. المواصفات: المساحة كما في الوثيقة، وعدد الغرف ودورات المياه، والدور، وعمر البناء إن كان معروفًا.
3. المزايا: مواقف، ومصعد، وتكييف مركزي، وقرب من مدارس أو مسجد أو طريق رئيسي، مع ذكرها كما هي.
4. السعر أو الإيجار وأي عمولة أو رسوم، مكتوبة كما في الترخيص دون أي غموض.
5. الحقوق والالتزامات المعروفة: رهن، أو عقد إيجار قائم، أو رسوم خدمات.
6. بيانات الترخيص: رقم ترخيص الإعلان، واسم المعلن ورقم ترخيصه.
7. التواصل: رقم أو حساب واحد مطابق لما في طلب الترخيص.

ما لا يجب المبالغة فيه

تشير ملخصات اللائحة السعودية إلى منع المعلومات الكاذبة أو المضللة والأوصاف المبالغ فيها، ومنع استخدام أسماء الجهات الحكومية أو شعاراتها دون حق ^[3]، وكذلك المعلومات الوهمية التي تُنشر لجمع بيانات المهتمين ^[2]. وبعيدًا عن النظام، المبالغة تخسرك العميل في أول معاينة. انتبه خصوصًا إلى:

• عدسة الزاوية الواسعة التي تجعل الغرفة الصغيرة تبدو صالة: استخدمها باعتدال، واذكر المساحة الفعلية.
• الفلاتر التي تغيّر لون الجدران أو الأرضيات أو تخفي الرطوبة والتشققات.
• عبارات مثل «إطلالة بحرية» حين يُرى البحر من زاوية واحدة في السطح فقط.
• «دقيقتان عن كل الخدمات» دون تحديد ما هي الخدمات وفي أي وقت من اليوم.
• أثاث الشقة النموذجية حين يكون العقار المعروض فارغًا: وضّح ذلك في النص.
• سعر ابتدائي جذاب لا ينطبق على الوحدة الظاهرة في الفيديو.

خصوصية المستأجرين والجيران

العقار المعروض للإيجار أو البيع قد يكون مسكونًا، وما يظهر في الفيديو يبقى على الإنترنت طويلًا. لذلك اتفق مع الساكن مسبقًا على موعد التصوير، واحصل على موافقته على ما سيظهر، ولا تصوّر غرفًا يطلب إبقاءها خاصة.

• لا تُظهر وجوه السكان أو الأطفال أو العمالة المنزلية، ولا أسماءهم على الأبواب أو الطرود.
• غطِّ أو تجنب لوحات السيارات في المواقف، وأرقام الشقق المجاورة إن لم تكن ضرورية.
• لا توجّه الكاميرا من النوافذ أو السطح إلى بيوت الجيران أو أفنيتهم.
• تأكد ألا تظهر في الخلفية وثائق أو شاشات تعرض معلومات شخصية.
• في المجمعات السكنية اسأل الإدارة عن سياسة التصوير في المرافق المشتركة كالمسبح والنادي.

الالتزام بهذا لا يحمي الآخرين فقط، بل يعطي انطباعًا مهنيًا عن مكتبك، فالمالك الذي يرى احترامك لخصوصية ساكنيه يثق بك في عقاره القادم.

ملاحظة عامة عن ترخيص الإعلان العقاري

في السعودية

بحسب تحليل مكتب Trowers & Hamlins، دخلت لائحة حوكمة التسويق والإعلانات العقارية حيز التنفيذ في 1 مايو 2026، وتشمل الإعلان العقاري في كل القنوات ومنها وسائل التواصل الاجتماعي، ويحتاج كل إعلان إلى ترخيص إعلان خاص به من الهيئة العامة للعقار، مع استثناءات لمن هو مرخّص لتسويق مشروع كامل ^[2]. وتتيح الهيئة خدمة استعلام للتحقق من صلاحية ترخيص الإعلان وحالته عبر رقم الترخيص أو رقم عقد الوساطة أو رقم وثيقة الملكية ^[1].

في دبي

تصدر دائرة الأراضي والأملاك في دبي تصاريح الإعلانات العقارية عبر نظام «تراخيصي» الإلكتروني على موقعها، ويشمل ذلك الإعلانات الإلكترونية إلى جانب المطبوعة واللوحات والفعاليات، كما حذّرت الدائرة من الإعلانات المزيفة وغير المرخصة على المنصات الإلكترونية ووسائل التواصل ^[4]. وفي الإمارات الأخرى ودول الخليج الأخرى راجع الجهة العقارية المختصة في كل بلد أو إمارة.

وإذا كان صانع محتوى هو من سينشر الإعلان من حسابه الشخصي، فقد تنطبق عليه أيضًا أنظمة ترخيص المعلنين على وسائل التواصل، وشرحناها في دليل موثوق وتصريح المعلن.

قائمة تحقق قبل النشر

قبل أن تضغط زر النشر على أي فيديو عقاري، مرّ على هذه القائمة مع زميل لم يرَ العقار، فعينه الجديدة تلتقط ما فاتك:

1. هل لدي حق التسويق موثقًا، وترخيص إعلان ساري لهذا العقار تحديدًا حيث يُطلب؟
2. هل رقم ترخيص الإعلان وبيانات المعلن ظاهرة في الفيديو أو الوصف؟
3. هل المساحة وعدد الغرف والسعر مطابقة للوثائق والترخيص؟
4. هل خلا الفيديو من الوجوه والأسماء ولوحات السيارات وأي معلومة شخصية؟
5. هل الفلاتر وزاوية العدسة لا تغيّر حقيقة المكان؟
6. هل وسيلة التواصل مطابقة لما في طلب الترخيص؟
7. هل اخترت وقت نشر يناسب جمهور مدينتك؟ راجع دليل أفضل أوقات النشر في الخليج.

وبعد النشر تابع الأسئلة في التعليقات والرسائل، فهي أوضح مؤشر على ما نقص في الوصف، وعدّل القالب للإعلان التالي بناءً عليها.